Как гражданину России купить квартиру в Дубае?

Сегодня много россиян обращают внимание на зарубежную недвижимость, рассматривая ее как перспективное вложение средств или возможность обеспечить себе комфортное проживание в других странах. Дубай, являясь одним из ключевых мировых центров, становится все более привлекательным направлением как для инвестиций в недвижимость, так и для проживания.

В данной статье мы рассмотрим особенности приобретения квартиры в Дубае гражданину России: как проходит процедура купли-продажи, какие потребуются документы, варианты оплаты и особенности удаленной сделки.

• Рынок недвижимости в ОАЭ
• Процедура покупки и оформления прав на квартиру в Дубае
• Приобретение недвижимости в ОАЭ: какие потребуются документы
• Можно ли оформить ипотеку или рассрочку?
• Покупка недвижимости удаленно

В течение последних двух лет рынок недвижимости в Дубае проявляет себя как один из самых надежных, поддерживаемый постоянным притоком капиталов и населения. 

Эмират Дубай привлекает внимание состоятельных людей из разных уголков мира благодаря высокому уровню  жизни, даже несмотря на климатические особенности. Но это только одна из причин, почему россияне выбирают Объединенные Арабские Эмираты.

Существует ряд и других, рассмотрим несколько из них:

• высоко конкурентоспособные цены на недвижимость по сравнению с такими мировыми городами, как Москва, Гонконг, Нью-Йорк, Лондон, Париж, Сингапур, Токио и другими;
• Дубай занимает лидирующие позиции среди наиболее безопасных городов в мире;
• льготные налоговые правила;
• возможность получения резидентского статуса при покупке объекта недвижимости в Дубае стоимостью от 205 000 $;
• программы от застройщиков — рассрочка без процентов для объектов на этапе строительства;
• разрешение на проведение сделок с использованием цифровых валют;
• Дубай занимает 16-е место по легкости ведения бизнеса из 190 стран; открытые границы и гибкая визовая политика.

Покупка квартиры в Дубае — прекрасное вложение для инвесторов, которое обеспечивает высокую рентабельность. Эксперты отмечают, что окупаемость недвижимости в Дубае составляет 8–12 лет, в то время как в российском городе-курорте Сочи — 25–30 лет. 

Отсутствие процентов при рассрочке на покупку объекта на стадии строительства, также известное как off-plan-жилья, только подогревает интерес инвесторов и стимулирует их вкладывать свои средства в развивающиеся строительные проекты. Повышенный спрос со стороны покупателей, в свою очередь, становится стимулом для застройщиков увеличивать объемы строительства.

Аналитики предсказывают, что рынок недвижимости в Дубае будет продолжать расти как по объему транзакций, так и по ценам. Этому способствует стратегия государства, ориентированная на привлечение зарубежных инвесторов в эмираты. 

Эксперты Prime разрабатывают индивидуальные инвестиционные планы под конкретного клиента, учитывая его запрос и направленность. В итоге Вы получите не только четкие цифры, но и пошаговый план, который поможет сохранить и приумножить вложения.

Гражданин России может без труда приобрести жилье в Дубае. Процесс этот во многом схож с тем, который действует в нашей стране, однако существуют определенные особенности. Например, если иностранец не араб по происхождению, он имеет возможность приобрести недвижимость только в свободных зонах (Free Zone) Дубая. Это предоставляет покупателю эксклюзивное право на использование и распоряжение приобретенным жильем, будь то квартира, апартаменты или вилла.

Как купить квартиру на этапе строительства через агентство Prime

Предоплата за квартиру. Депозит в размере от 5 до 20% (зависит от застройщика) от стоимости объекта вноситься на эскроу-счёт застройщика. Этот счет требуется для каждого строящегося проекта и должен быть открыт застройщиком после получения разрешения от RERA на создание проекта.

Эскроу-счёт гарантирует безопасность денег клиентов, застройщик не имеет к нему прямого доступа, и тем более, возможности снять с него все средства. Деньги, полученные от инвесторов/покупателей, зачисляются на целевой депозитный счёт.

Оплата DLD 4%. Dubai Land Department — это государственная организация, созданная для систематической и эффективной регистрации земель и защиты прав собственности. Для покупки квартиры необходимо оплатить регистрационный сбор. Ежегодных налогов на недвижимость в ОАЭ нет.

Предоставление booking form от застройщика. Эта форма бронирования содержит данные покупателя, контакты сторон, общие сведения о покупаемом объекте и возможный план внесения платежей. Booking form подписывается обеими сторонами. Необходимые документы: копия паспорта, телефон, e-mail, Emirates ID (по желанию).

Предоставление SPA от застройщика. Этот вид соглашения, по которому клиент вносит средства застройщику в качестве инвестиций, за что приобретает право на долю в построенной недвижимости. В договоре указывается  согласованная  стоимость недвижимости, оговоренные сроки выплат, условия покупки и/или ипотеки и все детали о самом объекте недвижимости.

Получение сертификата Oqood. Это документ на строящуюся off-plan недвижимость — своеобразный аналог сертификата собственности. После того, как жилье будет готово и все платежи будут произведены, собственник вместо Oqood получает Title Deed. 

Выдача Title Deed. Сертификат собственности, известный как Title Deed, предоставляется DLD при завершении процесса передачи в собственность построенного и принятого в эксплуатацию объекта.

Этапы покупки вторичного жилья или переуступки права собственности

После того, как вы выбрали подходящий объект недвижимости, в ОАЭ процесс заключения сделки включает в себя не только обычный задаток, привычный для России, но и подписание соглашения о покупке и продаже, известного как Меморандум о взаимопонимании или Контракт F. Этот документ похож на предварительный договор купли-продажи, который заключается в России. В дополнение к задатку в Меморандуме фиксируются следующие условия:

• цена и адрес объекта;
• ответственность сторон сделки;
• порядок распределения расходов;
• порядок расчета и другие важные моменты.

Еще один документ, который подписывается на этом этапе — Сертификат NOS (об отсутствии возражений). Он подтверждает, что у застройщика нет финансовых претензий к продавцу недвижимости. Когда Сертификат NOS получен — продавец может передавать свое право собственности другому лицу.

Договор составляется на двух языках (арабский, английский), заверять его у нотариуса не обязательно. Основные условия договора схожи с теми, что применяются при купле-продаже недвижимости в нашей стране, отличает его только унифицированная форма.

Оплата недвижимости производится в день, когда Земельный департамент Дубая (DLD) выдаст сочувствующий чек. Факт регистрации перехода права собственности подтверждает сертификат собственности (Title Deed).

Дубай предъявляет минимальные требования к пакету документов для иностранцев, желающих купить недвижимость. Из обязательного — вам потребуются оригинал загранпаспорта. Виза как основание нахождения в ОАЭ, а также документ, подтверждающий факт проживания в стране, — факультативно. 

Если по каким-либо причинам покупатель не может присутствовать на сделке лично, он всегда может оформить доверенность своему представителю. Для оформления такой доверенности в пределах ОАЭ достаточно обратиться к нотариусу.

В случае, если доверенное лицо находится в другом государстве, возможно предоставление иностранной доверенности. В этом случае требуется перевести документ на официальный язык ОАЭ (арабский) и провести его легализацию в посольстве и Министерстве иностранных дел.

Начиная с 2020 года стало возможным оформить куплю-продажу off-plan недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах через дистанционный формат сделки с использованием онлайн-сервисов, что значительно упрощает процесс и сокращает временные затраты.

В ОАЭ существует возможность приобрести квартиру по программе беспроцентной рассрочки на срок от 1 года до 7 лет, предоставляемой самими застройщиками при продаже off-plan-недвижимости.

Первоначальное вложение может составлять от 5% до 40% от общей цены на недвижимость. Условия выплаты остальной суммы определяются договором с застройщиком, при этом покупатель может вернуть часть суммы в зависимости от числа произведенных платежей. В соответствии с законами Объединенных Арабских Эмиратов продажа недвижимости с оставшимся платежом в рассрочку разрешена. Такой вид оплаты в несколько этапов часто оказывается более финансово привлекательным, по сравнению с ипотекой.

Рассрочка не является единственным способом приобретения недвижимости в Дубае без полной оплаты сразу. Также можно купить квартиру с привлечением ипотечных средств. Государство активно поддерживает эту тенденцию, поэтому сфера ипотечного кредитования стабильно прогрессирует.

Ипотечные кредиты доступны также для иностранцев, выдаются они сроком от 1 года до 25 лет. Однако для потенциальных зарубежных заемщиков установлен ряд критериев:

• возраст — от 21 года до 65 лет;
• процентная ставка — от 4,5 до 5,5%;
• размер кредита — от 50 до 80% от стоимости сделки, все зависит в от наличия/отсутствия вида на жительство;
• постоянный доход — сумма устанавливается банком;
• залог — либо приобретаемое имущество, либо первоначальный взнос.

Помимо подачи заявки на получение ипотечного кредита, заемщик обязан подтвердить свой трудовой статус и финансовую состоятельность, предоставив банку справки о доходах и движении средств по расчетному счету за 6 месяцев, а также документ о составе семьи. ИП также обязаны предоставить результаты аудиторской проверки за последние 12 месяцев.

Стать владельцем off-plan квартиры от застройщика в ОАЭ сегодня можно даже в дистанционном формате. Во время пандемии COVID-19 онлайн-сделки не только стали спасением для рынка недвижимости Дубая, но и положительно повлияли на экономику страны, обеспечив удобство для покупателей из других стран.

Одно из ключевых преимуществ таких сделок — не требуется личное присутствие в Дубае. Потенциальный покупатель может находиться в любом месте и при этом знакомиться с вариантами жилья, взаимодействовать с брокером и владельцем в удобное время. Весь процесс сделки, включая подачу заявки, осуществляется удаленно.

Покупатель может изучить варианты квартир на сайте-агрегаторе и консультироваться со специалистом Prime для принятия решения. В условиях дистанционной сделки наша компания предоставляет различные фото- и видеоматериалы из офиса продаж, а также с объектов застройщика. Мы проводим онлайн-брокер туры, в ходе которых клиент может выбрать то, что покажется ему наиболее привлекательным.

Эксперты Prime сопровождают клиента на всем пути дистанционной сделки от появления запроса до подписания договора. Наши специалисты помогут с оформлением доверенности в России, проведут процедуру ее легализации в посольстве ОАЭ, заверения в Министерстве иностранных дел и перевода на официальный язык (арабский). Если доверенность подписывается в ОАЭ, мы также организуем ее заверение нотариусом, как того требует DLD — Земельный департамент Дубая. Даже после формального окончания работ мы всегда рады помочь и ответить на вопросы.

Варианты оплаты удаленной сделки

Не смотря на то, что многие банки столкнулись с санкциями и отключении от системы SWIFT, а также государство осуществляют надзор за всеми валютными операциями, существует несколько способов оплатить сделку с недвижимостью в ОАЭ удаленно.

Перевод со счета российского банка

Для осуществления данной операции требуется приобрести доллары или евро, а затем произвести перевод на эскроу-счет застройщика в Дубае. В Российской Федерации существуют банки, не подпадающие под санкции, способные осуществлять транзакции в иностранной валюте.

Выбирая данный способ оплаты, важно помнить, что:

• ежемесячно разрешено переводить на иностранные счета до 1 000 000$ или эквивалентную сумму в другой иностранной валюте;
• условия переводов в различных валютах, такие как комиссия и минимальная сумма, устанавливаются каждым банком индивидуально;
• из-за нестабильного курса юаня сумма в дирхамах может колебаться в процессе транзакции;
• отправитель не может заранее узнать выгодный курс в дирхамах в банке, который принимает платеж.

Итоговые затраты зависят от того, какой банк выбран, а также от возможных потерь на разнице курса валют.

Перевод со счета, открытого за рубежом

Ещё один метод оплаты — это открытие счета в банке страны, поддерживающей дружеские связи с Россией, например, в Армении, Казахстане, Грузии или Узбекистане. Процесс включает в себя следующие шаги:

• нужно внести деньги на карту через любой банк России;
• конвертировать рубли в доллары;
• отправить деньги на счет застройщика или риелторского агентства в Дубае.

В большинстве зарубежных банков, чтобы открыть счет, требуется личное присутствие, процедура занимает примерно неделю или две. За срочное оформление может взиматься дополнительная плата.

За перевод средств в ОАЭ нужно будет заплатить комиссию 0,45%, а обмен рублей на иностранную валюту происходит по биржевому курсу. Выпуск и обслуживание банковской карты, как правило, являются платными услугами, и стоимость будет зависеть от выбранной страны и банка.

Перевод с банковского счета в Объединенных Арабских Эмиратах

Еще один из способов перевода денег продавцу при приобретении недвижимости — использование менеджер-чека:

• покупатель должен открыть счет в любом банке ОАЭ;
• внести на него сумму, требующуюся для покупки квартиры;
• когда банк подтвердит поступление денег, он их замораживает и выдает соответствующий чек;
• при заключении сделки чек отдается продавцу, который затем предъявляет его в банк и получает оплату.

Эксперты по недвижимости Prime могут помочь с созданием и оплатой по менеджер-чеку. Для открытия банковского счета в ОАЭ требуется резидентская или рабочая виза, на получение которой может уйти несколько месяцев.

Оплата цифровой валютой

Санкции не оказывают влияния на криптовалюту, что делает ее удобным и выгодным средством для перевода средств из России в ОАЭ. Чтобы осуществить оплату покупки с использованием криптовалюты, необходимо:

• завести и/или пополнить свой криптовалютный кошелёк;
• либо перечислить криптовалюту на электронный кошелёк трейдинговой компании; либо отправить криптовалюту в Дубай, а затем обменять ее на доллары. После чего перевести деньги на счет застройщика или брокера.

Партнеры компании Prime всегда готовы оказать помощь в процессе оплаты криптовалютой выбранного объекта. В текущей ситуации особенно важна гибкость, поэтому мы предоставляем клиентам возможность выбора наиболее комфортного и удобного для них способа оплаты, а все технические детали берем на себя.

У международного агентства элитной недвижимости Prime функционируют несколько офисов в Москве, а с 2021-го года мы масштабировали деятельность компании офисом в крупнейшем городе ОАЭ. Мы сотрудничаем с лучшими застройщиками Дубая и в закрытом доступе имеем лоты, которые не выходят на рынок. Мы можем оперативно предложить клиенту эксклюзивные варианты на лучших условия.

Хотите приобрести квартиру в Дубае, но не знаете, с чего начать? Команда Prime готова вас поддержать и осуществить мечту — стать владельцем квартиры в ОАЭ!

Специалисты Prime берут на себя полный цикл процесса: от поиска жилья и его осмотра до сбора всех необходимых документов, устройства переговоров с застройщиком и полного сопровождения сделки купли-продажи.

Если у вас возникли вопросы по подбору и покупке квартиры, виллы или апартаментов в ОАЭ, обращайтесь к нашим менеджерам на сайте. Они проведут подробную консультацию и помогут подобрать квартиру в Дубае, соответствующую вашим пожеланиям.