Недвижимость в Дубае для инвестиций: стоит ли покупать?

На мировом рынке недвижимости нет места, сравнимого с Дубаем, где роскошь, современные технологии и финансовая привлекательность сочетаются в уникальном симбиозе. Этот космополитичный город стал не только символом богатства и роскоши, но и одним из самых популярных мест для вложения инвестиций. А с приближением 2040 года, когда завершится масштабный проект развития эмирата Urban Master Plan, вопрос о том, стоит ли вложиться в недвижимость в Дубае, становится все более актуальным.

• Что такое рентабельность и как она считается?
• Преимущества инвестирования в недвижимость в ОАЭ
• Доходность и срок окупаемости недвижимости в Дубае
• Виды объектов для инвестиций в Дубае
• Популярные районы Дубая для инвестиций в недвижимость
• Индивидуальные инвест-расчеты от агентства Prime
• Варианты объектов для инвестиций

Рентабельность — это доход или убыток от инвестиции за определенный промежуток времени. Показателем рентабельности является ROI (Return on Investment, т.е. возврат инвестиций). Для расчета ROI используются формула: 

((полученный доход - первоначальные вложения)/размер первоначальных вложений)×100%

В контексте недвижимости, под ROI понимается прибыль, которая получена от покупки недвижимости, после того как из нее вычли затраты на инвестиции. Однако в данном случае инвестиции включают не только в стоимость объекта, но и затраты на его содержание: 

• текущий или капитальный ремонт;

• обслуживание всех систем и коммуникаций;

• оплата работы персонала (охраны, консьержа и др.);

• платежи по кредиту и т.д.

Эти расходы не являются обязательным набором, но при оценке потенциальной прибыли нужно оценить, какие из них предвидятся.

Чаще всего инвесторы хотят повысить рентабельность своих вложений, поэтому покупают объекты для сдачи в аренду. В этом контексте часто применяется более узкое, по сравнению с ROI, понятие — Rental Yield или RY, это разница между доходом с аренды и затратами на содержание жилья, сдаваемого в аренду: 

• страхование;

• покупка техники, мебели и предметов интерьера;

• текущий ремонт и др. 

Дубай притягивает к себе деньги со всего мира. Инвесторы из различных уголков планеты вкладывают сюда свои средства, лидерами среди инвесторов являются Великобритания, Италия, Франция, Индия и, конечно же, Россия. 

Сегодня в Дубае новые объекты появляются почти ежедневно, поэтому у многих есть возможность стать полноправным владельцем не только готовой недвижимости, но и объекта на стадии строительства.

Покупка квартиры в Дубае — это не только возможность вернуть вложенные средства, но и шанс заработать. Вот основные преимущества инвестиций в недвижимость в ОАЭ: 

• политический нейтралитет эмиратов, экономическая стабильность и отсутствие санкций;
• стабильный рост цен на недвижимость;
• возможность получения резидентского статуса при покупке объекта недвижимости в Дубае стоимостью от 205 000 $;
• проще получить шенгенскую визу, имея статус резидента ОАЭ;
• стабильный курс валюты;
• льготные налоговые правила;
• высокий спрос на аренду жилья;
• возможность открыть счет в иностранном банке;
• удобные способы покупки недвижимости, в частности, в беспроцентную рассрочку или в ипотеку;
• возможность проведения удаленной сделки;
• стабильный доход от аренды в размере от 5 до 15% годовых;
• возможность оплаты криптовалютой;
• доход в стабильной валюте;
• прозрачность сделок и конфиденциальность данных.

На какие доходы могут рассчитывать инвесторы, покупающие квартиры в Объединенных Арабских Эмиратах? Все зависит от выбранной стратегии: сдавать в краткосрочную или долгосрочную аренду либо перепродавать по возросшей цене.

Самый распространенный вариант — сдавать недвижимость в аренду. Доходность в этом случае будет зависеть от разных факторов: локации, типа жилья, сроков и условий аренды. Средняя доходность при сдаче в аренду квартиры в Дубае — 7% годовых, что, например, на 2,4% больше в сравнении со сдачей однокомнатной квартиры в Москве. Долгосрочная аренда может приносить прибыль в 5-6% годовых, а варианты с самой высокой ликвидностью — до 11% годовых. Доходность от краткосрочной сдачи отельного юнита (жилье преимущественно в апарт-отелях) составляет 6–12% в год. Желающим сдавать апартаменты посуточно нужно получить специальную лицензию, поскольку это будет приравниваться к ведению гостиничного бизнеса. 

Второй вариант — перепродажа off-plan жилья в Дубае. Застройщики предоставляют инвесторам очень удобные условия, например, беспроцентную рассрочку и возможность перепродать объект еще до момента полной выплаты суммы. Однако девелоперы вправе самостоятельно устанавливать процент произведенных выплат, по достижении которого возможна перепродажа. Чаще всего эта цифра варьируется в районе 34–44%. Так, даже если стоимость объекта выросла незначительно, доходность в перерасчете на вложенные средства будет высокой, поскольку фактически была выплачена только часть суммы. Даже если цена на объект выросла на 10–20%, инвестор может увеличить капитал ~45%. Еще один плюс ОАЭ — физические лица не платят налоги с дохода от перепродажи или аренды. 

Недвижимость, купленная в Дубае, при сдаче ее в аренду окупит себя в среднем за 15 лет. В Париже, например, этот срок составляет 31 год, в Москве — 20 лет, а в Санкт-Петербурге — 25 лет.

Рынок недвижимости ОАЭ активно растет, поэтому у инвесторов есть возможность выбрать — какой объект они хотят приобрести для вложения и приумножения своего капитала. 

В 2022 году самым востребованным типом недвижимости в ОАЭ стали апартаменты — 70–80% продаж всего рынка, виллы занимают 15%. И если с типом недвижимости большинство инвесторов уже определились, то вот выбор рынка — первичный или вторичный, все еще вызывает раздумья, ведь каждый из них имеет свои плюсы и минусы. 

Первичная недвижимость

Одно из главных преимуществ покупки недвижимости на первичном рынке — очень большой выбор. Только в 2022 году в Дубае было сдано в эксплуатацию ~27 тыс. апартаментов и около 4 тыс. вилл. Каждый может выбрать объект в новостройке исходя из своих финансовых возможностей и предпочтений по району. Кроме этого, квартира в новостройке также может иметь преимущества в плане технологических решений. Это касается удобства, оптимизации пространства, усовершенствования коммуникаций, экологических решений и т.д. 

Для покупки квартиры в строящемся ЖК в ОАЭ требуется депозит в размере от 5 до 20%, а оставшуюся сумму можно вносить по мере строительства. Такой вид оплаты в несколько этапов часто оказывается более финансово привлекательным для инвесторов и дает возможность более эффективного управлять финансами.

Основные плюсы первичного жилья, по сравнению со вторичным: 

• скидки и льготы на объекты off-plan;
• более низкий первоначальный взнос;
• гибкий план выплат;
• высокий коэффициент ROI;
• возможность продажи жилья с прибылью до 20%;
• оплата сбора в DLD застройщиком (в отдельных случаях). 

Недостатки у такого жилья тоже есть. Во-первых, это цена, которая выше, по сравнению с объектами на вторичном рынке. Во-вторых, не исключается вероятность задержек на стадии строительства. Поэтому перед покупкой апартаментов в off-plan нужно подробно узнать все о застройщике и оценить риски. Также всегда можно обратиться к экспертам Prime, которые подробно расскажут все об объекте, проведут онлайн-тур и подготовят все электронные документы — сделка проводится дистанционно, ваше физическое присутствие необязательно.

Вторичная недвижимость

Покупка апартаментов или виллы на вторичном рынке в ОАЭ — это возможность приобрести качественный, комфортный и проверенный объект. В данном случае риски задержки или остановки строительства исключены, а покупатель может сразу же въехать в купленное жилье. Статус недвижимости и все титулы легко проверяются. Также в случае с готовым жильем покупатель сразу понимает, как обстоят дела с инфраструктурой, а также может оценить расходы на дальнейшее обслуживание объекта.

Основные плюсы вторичного жилья, по сравнению с первичным: 

• цена ниже;
• возможность заселения/сдачи в аренду сразу после покупки; 
• возможность сразу оценить объект, ремонт, коммуникаций, застройку;
• уже имеющаяся развитая инфраструктура;
• возможность договориться об уступке в цене (в отдельных случаях).

К минусам покупки вторичного жилья относится его состояние — существует вероятность, что покупателю придется делать косметический или капитальный ремонт. Кроме этого, при приобретении объекта на вторичном рынке не стоит рассчитывать на скидки, льготы или гибкую схему оплаты — нужно внести всю сумму сразу. Покупка вторички также требует тщательного подхода, изучения рынка и документов — со всем этим вам с удовольствием помогут брокеры агентства Prime.

Важный фактор, который нужно учитывать инвестору при покупке недвижимости в Дубае, — ее местоположение. При этом нужно учитывать, что по законам ОАЭ иностранцы могут оформить право собственности (freehold) только в определённых зонах. От района зависит не только цена объекта, но и процент доходности, на который покупатель может рассчитывать при вложении своих средств. Брокеры компании Prime с удовольствием познакомят вас с районами Дубая и подберут наиболее подходящий исходя из ваших пожеланий.

Даунтаун Дубай (Downtown Dubai)

Самое сердце эмирата — именно здесь находятся знаменитый небоскреб Бурдж Халифа, самый большой в мире торговый центр Дубай Молл, музыкальный фонтан и Дубайская опера. На территории отелей и торговых центров здесь расположены самые модные бары эмирата. Для любителей спорта и прогулок здесь есть Бурдж-парк. Дантаун имеет прекрасную транспортную доступность, в его западной части расположено 16-полосное шоссе шейха Зайеда — главная транспортная магистраль Дубая. Вдоль автострады идет красная линия метрополитена.

Здесь преобладают высотные здания, поэтому самым распространенным типом недвижимости являются апартаменты и пентхаусы. Особо привлекают инвесторов верхние этажи небоскребов, из которых открывается невероятный вид на главные достопримечательности эмирата. Во многих домах здесь есть собственные фитнес-залы, бассейны, СПА-зоны, детские площадки и магазины — все это входит в инфраструктуру комплекса.

Дубай Марина (Dubai Marina)

Это не просто район города, это настоящий элитный курорт, который расположен вдоль искусственного морского канала и соединен с морем. Именно здесь расположен пляж JBR с белым песком и спокойным морем, который многие считают одним из лучших в ОАЭ. Этот район прекрасно подходит как для людей, которые любят насыщенную городскую жизнь, так и для семей с детьми. Кроме того, в этом районе большое русскоговорящее комьюнити, поэтому здесь наши соотечественники могут общаться даже без знания английского. Здесь очень развитая инфраструктура: рестораны, супермаркеты, бары, кофейни, игровые площадки, яхт-клубы, торговые центры, СПА-центры. Кроме этого, в Дубай Марина прекрасная транспортная доступность: станция метро в 20 минутах ходьбы, есть трамвайная линия, а до международного аэропорта можно добраться за 35 на транспорте, если не будет пробок. 

Здесь расположился самый высокий блок небоскребов в мире. Инвесторы предпочитают вкладываться в односпальные апартаменты или студии в этом районе, поскольку эти объекты наиболее востребованы на рынке аренды. Виды из квартир в этом районе просто потрясающие — на море и пристань.

Пальма Джумейра (Palm Jumeirah)

Этот район — чудо современной архитектуры. Пальма Джумейра — это искусственный остров, построенный в форме финиковой пальмы, 16 “ветвей” которой симметрично расположены по обе стороны от его “ствола”. Защищает остров специальный волнорез, который выполнен в форме полумесяца. Этот район прекрасно подойдет для жизни любителям пляжного отдыха, семьям с детьми, а также всем, кто выбирает высокий уровень жизни. Здесь есть множество ресторанов изысканной кухни, большое количество локация для шоппинга, огромный аквариум, аквапарк и интерактивная зона для плавания с дельфинами. Добраться до аэропорта можно всего за 20 минут на машине, до Бурдж Халифы — за 15 минут, для передвижения по острову жители пользуются монорельсовой системой. 

На “ветвях” пальмы расположились роскошные частные виллы, а на “стволе” таунхаусы и современные жилые комплексы с апартаментами премиум-класса. Каждый дом здесь отличается удобной и продуманной планировкой, высококачественной отделкой, современным элегантным интерьером. Жители Пальма Джумейра имеют доступ ко всем удобствам: оборудованные пляжи, бассейны, фитнес-залы, территория с ландшафтным дизайном и т.д.

Бизнес Бэй (Business Bay)

Это быстро развивающийся крупный бизнес-хаб с масштабными офисными центрами, а также модный жилой район, являющийся одним из самых востребованных среди инвесторов. Бизнес Бэй расположен вдоль Дубайского канала, собственного пляжа здесь нет. Зато есть много всего для ценителей активной городской жизни: модные бары, пешеходные зоны с бассейнами и фонтанами, магазины, фитнес-центры, роскошные СПА-салоны, детские площадки. Также в этом районе есть множество мест для развлечения: ледовый каток, огромный океанариум, картинг, парк виртуальной реальности. 

Застройка в этом районе смешанная — офисные здания здесь сосуществуют рядом с роскошными апартаментами. Поскольку в Бизнес Бей приезжают как туристы, так и бизнесмены — спрос на краткосрочную и на долгосрочную аренду здесь очень высокий, следовательно, высокий коэффициент окупаемости. Самая популярная недвижимость для инвестиций в этом районе: квартиры, пентхаусы и дуплексы. 

Команда профессионалов Prime не только может быстро подобрать подходящий под запрос объект, но также выбрать индивидуальную стратегию для инвестирования и составить личный инвест-расчет. Наша цель — максимальная выгода наших клиентов и эффективное управление инвестициями.

При составлении инвест-расчета мы учитываем запрос клиента, его бюджет, желаемый тип инвестиций и срок выхода из них. В расчете наши специалисты прописывают все показатели и суммы на каждом этапе, в частности ROI, доходность и окупаемость. Клиенты Prime получают не только четкие цифры, но и пошаговый план, который помогает им сохранить и приумножить вложения.

Международное агентство Prime предлагает большой выбор недвижимости в Дубае для инвестиций. Каждый жилой комплекс — это сочетание современных архитектурных решений, удобных планировок, высокого уровня комфорта и великолепных видов из панорамных окон. 

Elegance Tower

26-ти этажная башня в модернистском стиле в районе Даунтаун. Здесь из люксовых апартаментов можно любоваться Дубайским каналом, Бурдж Халифа, танцующим фонтаном и башнями Заабил (Za’abeel). Лобби выполнен в черно-золотых оттенках, в оформлении же апартаментов преобладает бело-золотая палитра, что создает атмосферу роскоши. Над интерьером ведь работал известный ливанский дизайнер Зухаир Мурад. 

Покупателям предлагаются стильные дизайнерские апартаменты с 1 или 2 спальнями площадью от 68 до 107 м². Для сохранения приватности хозяев в квартирах есть потайные двери, которые позволяют попасть в главную спальню прямо из гостиной. В распоряжении резидентов Elegance Tower бассейн и водные подиумы, детская игровая зона, спортзал, зона отдыха. 

Canal Crown

Вдохновением для создания этого роскошного жилого комплекса в работе Бизнес Бэй стали драгоценные камни перидоты, что нашло свое отражение в архитектуре фасада и полных роскоши интерьерах. Кроме этого, над проектом работал известный швейцарский бренд ювелирных украшений de GRISOGONO. ЖК состоит из двух закругленных башен, окруженных ландшафтными парками. 

Застройщик предлагает квартиры и студии с 1, 2, 3 или 4 спальнями с функциональными планировками и эксклюзивными дизайнами. В каждой квартире есть балкон, с которого открывается невероятный вид Бурдж Халифа и Дубайский канал. Во всех апартаментах установлена система “умный дом”, владельцы дуплексов также имеют частные бассейны и комнату для персонала. 

Palm Beach Towers

Прибрежный жилой комплекс премиум-класса на живописной прогулочной набережной Пальмы Джумейра. ЖК из трех башен расположен в непосредственной близости от прогулочной зоны вдоль залива с яхтами, пляжа и гольф-клуба “Эмирейтс”. Жильцы этого комплекса вместе с люксовыми апартаментами получают благоустроенную парковую зону для прогулок и отдыха, доступ к большому количеству ресторанов, кафе и магазинов, удобный выход к станции монорельсовой дороги. 

В башнях можно приобрести квартиры с 1, 2, 3 и 4 спальнями, также есть возможность купить полностью меблированные апартаменты от застройщика под ключ или пентхаусы с удобной планировкой и уникальным интерьером. Каждый объект спроектирован так, чтобы обеспечить максимальное пространство и комфорт. Панорамные окна из цельного стекла позволяют резидентам любоваться потрясающим видом на Персидский залив. 

Damac Bay by Cavalli

Этот элитный комплекс из трех башен находится между Дубай Марина и Эмар Бичфронт. Интерьеры ЖК создавались совместно с известным итальянским брендом Cavalli. Главная архитектурная изюминка — соединяющий вершины башен подиум с пальмами и бассейнами, с которого открываются самые невероятные виды. В непосредственной близи от комплекса расположен круизный терминал, крупнейшая пристань, пляж JBR, скайдайвинг, набережная. 

Здесь можно приобрести элитные апартаменты с 1, 2 или 3 спальнями, а также дуплексы с 3, 4 и 5 спальнями. Кухонные зоны оснащаются техникой премиум-класса, в спальнях предусмотрены вместительные гардеробные. В оформлении каждого объекта используются золото и мрамор, а с балкона открываются живописный вид на набережную. 

Еще больше вариантов жилья в самых популярных районах Дубая можно посмотреть здесь.

Если у вас возникли вопросы по подбору и покупке апартаментов в ОАЭ с целью инвестиций, обращайтесь к нашим менеджерам на сайте. Они проведут подробную консультацию и помогут подобрать объект недвижимости в Дубае, соответствующий вашим пожеланиям.